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近期召開的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

目前，房地產(chǎn)市場恢復的基礎還不牢固，需要堅持房住不炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，既要穩(wěn)住市場，防止市場下行導致的系統(tǒng)性風險上升，又要防止部分城市房價大幅波動帶來新的風險。同時，通過城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房建設等帶動投資和滿足民生需求，穩(wěn)住經(jīng)濟大盤。

當下，需要推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應。在新的發(fā)展階段，需求端從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的高質量發(fā)展階段，大部分家庭實現(xiàn)了住有所居，轉向了對高品質產(chǎn)品和服務的需求；供給端從以“高負債、高杠桿、高周轉”的開發(fā)銷售為主的模式，需要轉向負債、杠桿和周轉速度、利潤率下降的開發(fā)和持有運營模式以及存量更新和運營模式；金融端從支持賺快錢的開發(fā)銷售轉換到支持細水長流的租賃運營和城市更新；財政端從土地財政向多種稅源轉換。

這要求多措并舉，并探索建立新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在政府層面，要逐步優(yōu)化地方政府財政收支結構，降低對土地財政的依賴，通過發(fā)展經(jīng)濟培育更多稅源，實現(xiàn)地方財政的良性循環(huán)。在行業(yè)層面，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)轉型升級，加大租賃房、高品質生產(chǎn)生活用房等的供應，鼓勵企業(yè)并購重組和業(yè)務轉型，從以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主轉向租賃經(jīng)營、物業(yè)管理；發(fā)展保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房解決新市民和青年人住房難題；支持租賃置換、賣舊換新等消費升級；加強房產(chǎn)維護和社區(qū)更新。在金融方面，防范房地產(chǎn)市場風險的同時，也要維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。

這需要完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度、政府績效考核制度、信息公開制度、金融與財政制度等外部制度環(huán)境，使外部制度環(huán)境和市場參與主體的內生動力機制形成良性互動。一方面，完善土地、新房、二手房和租賃住房市場，加強土地與房屋市場、租賃與買賣市場的協(xié)調聯(lián)動，以及住房市場與住房保障的協(xié)調聯(lián)動。另一方面，政府主導，充分發(fā)揮市場機制作用，確保保障房的可持續(xù)運營，實現(xiàn)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新市民和青年人的住房得到改善。還應加強房地產(chǎn)基礎制度的頂層設計，出臺相關法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)制度和長效機制的連續(xù)性和穩(wěn)定性；完善配套制度，積極打造房地產(chǎn)基礎制度有效發(fā)揮作用的外部環(huán)境，創(chuàng)新激勵機制，通過集體土地入市、加強土地供應、房屋品質升級和品種創(chuàng)新等改革，采取減稅降費、補貼等手段，加大政策性金融、商業(yè)金融和REITs等的支持力度，優(yōu)化監(jiān)管，激發(fā)經(jīng)營主體的有效需求；完善央地關系，形成合理的財權事權關系，強化地方政府房地產(chǎn)市場監(jiān)管和住房保障績效考評機制；積極引進和開發(fā)大數(shù)據(jù)市場監(jiān)管和信息公開，健全公眾參與，引導居民理性消費和消費升級，形成共建共治共享的社區(qū)更新和社會治理機制。

（作者系中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院教授）

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